Location de locaux nus à usage professionnel - Possibilité d'opter pour la TVA local par local : la doctrine administrative entérine la jurisprudence du Conseil d'Etat

Réponse Ministérielle Romain Grau, JOAN 16/11/2021, question n° 38389

Pour mémoire, par décision du 9 septembre 2020 (CE 09/09/2020, n° 439143, SCI MO), le Conseil d’État a jugé que l’option pour la taxation à la TVA des locations de locaux nus à usage professionnel (CGI, art. 260-2°) peut être exercée par le bailleur non seulement pour l’ensemble des locaux qu’il possède au sein d’un même immeuble, mais aussi qu’il peut n’exercer l’option que pour certains d’entre eux.

Dans sa doctrine antérieure (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 120), l’administration fiscale considérait au contraire que l’option ne pouvait être exercée que de manière globale.
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Par une réponse ministérielle à une question posée par le député Romain Grau (Rép. Min. Romain Grau, JOAN 16/11/2021, question n° 38389), l’administration fiscale entérine la décision du Conseil d’Etat et apporte les précisions suivantes :

• L'option exercée en vue de la taxation à la TVA de la location de certains seulement des locaux d'un même bâtiment n'a pas pour effet de soumettre à cette taxe la location des autres locaux. Dès lors, il est loisible au bailleur, lors de l'exercice de son option, de mentionner, de façon expresse, précise et non équivoque, les locaux nus à usage professionnel situés dans l'immeuble ou ensemble d'immeubles concernés pour lesquels il entend soumettre à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) les loyers.

• Ce choix ne dépend pas de l'existence d'une division juridique de l'immeuble et de ses locaux mais peut s'apprécier par opération de location.
  Ainsi, lorsqu'un même contrat de bail concerne des locaux nus à usage professionnel situés dans un même immeuble, le bailleur peut soit exercer l'option pour l'ensemble de ces locaux, soit écarter l'option au titre de ces mêmes locaux.

• La jurisprudence du Conseil d'État est sans incidence sur le régime applicable à des locaux non couverts par l'option, que leur location soit exonérée sans possibilité d'option (locaux à usage d'habitation) ou que cette location soit soumise de plein droit à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) (par exemple, les locations de locaux meublés à usage d'habitation assorties de prestations para-hôtelières mentionnées au 4° de l'article 261 D du CGI).

• L'arrêt du Conseil d'État ne remet pas en cause la règle selon laquelle, pour le calcul de la TVA déductible, chaque immeuble ou ensemble d'immeubles ayant fait l'objet d'une option constitue un secteur d'activité au sens de l'article 209 de l'annexe II au code général des impôts (CGI). 
  Ainsi, en cas d'option, le dénominateur du calcul du coefficient de taxation forfaitaire (CGI, annexe 2, art. 206) applicable à un tel secteur peut donc, selon les situations, comprendre du chiffre d'affaires exonéré n'ouvrant pas droit à déduction (par exemple au titre des locations de locaux d'habitation exclus de l'option ou des locations des locaux couverts par l'option mais pour lesquels le bailleur n'a pas entendu opter) et du chiffre d'affaires taxé, de plein droit ou sur option. 
• Pour les options en cours à la date de l'arrêt du Conseil d'État, pour lesquelles court la période de neuf années civiles (CGI, annexe 2, art. 194) les bailleurs sont fondés, sous réserve d’en informer l’administration, à en limiter la portée à certains locaux, dans le respect des principes rappelés ci-dessus, sans que cette limitation n’ait une incidence sur le décompte et le terme de cette période.

​​​​​​​Sources : 

Arrêt du Conseil d’Etat du 09/09/2020, n°439143
Rép. Min. Romain Grau, JOAN 16/11/2021, question n°38389